Aktualisiert am 27. Januar 2023 von Ömer Bekar
Wenn Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllen oder umfangreichere Bauarbeiten an Ihrer schon vorhandenen Immobilie durchführen wollen, wird es meist nicht ohne ein Darlehen gehen. Denn nur wenige stehen finanziell so gut da, dass sie den Kauf oder Bau eines Eigenheims komplett aus eigener Tasche finanzieren können. Aber: Wie funktioniert ein Baukredit eigentlich? Wer vergibt solche Darlehen? Und worauf kommt es an? Wir erklären Ihnen die Grundzüge von einem Kredit für den Bau!
Immobilienkredit, Baufinanzierung, Hypothekendarlehen, Hauskredit: Ein Kredit, mit dem der Kauf oder Bau eines Hauses finanziert werden soll, hat verschiedene Namen. Doch trotz der unterschiedlichen Bezeichnungen geht es immer um die gleiche Art von Darlehen. Und die wichtigsten Punkte rund um so einen Baukredit haben wir in diesem Beitrag für Sie zusammengestellt.
Ein Baukredit ähnelt einem Ratenkredit
Wenn Sie schon einmal einen ganz normalen Ratenkredit bei Ihrer Bank aufgenommen haben, haben Sie die grundsätzliche Funktionsweise von einem Baukredit bereits kennengelernt. Denn auch bei einem Baukredit zahlen Sie die Darlehenssumme in monatlichen Raten zurück. Die Höhe der Raten und die Laufzeit sind vertraglich festgelegt.
Ein großer Unterschied zwischen dem Bau- und einem normalen Ratenkredit ist der Zweck. Während Sie mit einem Ratenkredit zum Beispiel neue Möbel, eine Küche oder ein Auto finanzieren, ist ein Baukredit für den Kauf oder Bau einer Immobilie vorgesehen. Die Kredithöhe, die Laufzeit und die Sicherheiten, die die Bank bei einer Baufinanzierung verlangt, sind weitere Unterscheidungsmerkmale.
Stichwort: Annuitätendarlehen
Bei den meisten Immobilienfinanzierungen handelt es sich um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. Dieses Darlehen zahlen Sie in Raten zurück. Wie hoch die monatliche Rate ist, ergibt sich aus der Darlehenssumme, dem Zinssatz, dem Tilgungsanteil und der Laufzeit. Dabei verändert sich die Höhe der Rate nicht. Der Fachbegriff für die gleichbleibende Rate lautet Annuität. Daher hat das Darlehen seinen Namen.
Rein als Betrag bleibt die Kreditrate zwar gleich. Aber ihre Zusammensetzung verändert sich. Das liegt daran, dass die Rate aus einem Anteil für die Zinsen und einem Anteil für die Tilgung besteht. Mit jeder Rate, die Sie bezahlen, wird die Restschuld durch den Tilgungsanteil ein bisschen kleiner.
Die Zinsen wiederum werden nur für die Schulden fällig, die noch bestehen. Deshalb verschiebt sich im Laufe der Zeit das Verhältnis zwischen dem Zins- und dem Tilgungsanteil. Während Sie zu Beginn überwiegend Zinsen zahlen, besteht die Rate am Ende fast nur noch aus dem Anteil für die Tilgung.
Allerdings wird die Zinsbindung nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Stattdessen wird ein bestimmter Zeitraum vereinbart, zum Beispiel fünf, zehn oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung verhandeln Sie den Zinssatz neu. Je nachdem, wie sich der Markt entwickelt hat, können die Zinsen für Ihre Baufinanzierung dann steigen oder sinken.
Bei günstigen Zinsen ist es deshalb sinnvoll, die Dauer der Sollzinsbindung lang zu wählen. Sind die Zinsen zwischenzeitlich gesunken, können Sie aber auch ein Forward-Darlehen aufnehmen. Das ist ein Darlehen, das Sie im Voraus abschließen und das Ihre Baufinanzierung nach der Zinsbindung ablöst. Dabei sichern Sie sich die günstigen Zinsen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Ein Kredit für den Bau ist zweckgebunden
Bei einem klassischen Konsumenten- oder Ratenkredit können Sie das Geld letztlich nutzen, wie Sie wollen. Ob Sie damit ein neues Sofa, einen Urlaub oder eine große Familienfeier finanzieren, bleibt Ihnen überlassen.
Bei einem Immobiliendarlehen ist das anders. So einen Kredit vergibt die Bank ausschließlich für Ausgaben, die mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie zusammenhängen. Dabei kann es um den eigentlichen Kauf gehen, aber zum Beispiel auch um eine Anschlussfinanzierung oder die Finanzierung von Umbau-, Ausbau- oder Modernisierungsmaßnahmen. Ein Baukredit ist also immer an ein Kauf- oder Bauvorhaben geknüpft.
Das Kauf- oder Bauvorhaben ist zugleich ein entscheidender Punkt. Denn die Ausgaben, die Sie mit dem Baukredit finanzieren wollen, müssen den Wert der Immobilie erhalten oder erhöhen. Deshalb können Sie das Geld zum Beispiel verwenden, um das Dach zu erneuern, die Fenster auszutauschen, das Bad umzubauen oder den Garten anzulegen. Eine neue Einrichtung fürs Arbeitszimmer können Sie damit aber nicht bezahlen, auch wenn das Arbeitszimmer zum Haus gehört.
Diese Zweckbindung führt zu großen Unterschieden bei den Kredithöhen und den Laufzeiten. Ratenkredite gibt es bei den meisten Banken schon ab 1.000 Euro, die Laufzeit ist nicht länger als zehn Jahre.
Bei Baufinanzierungen hingegen steigen die Banken üblicherweise erst ab 50.000 Euro ein. Und bis der Baukredit zurückgezahlt ist, vergehen oft Jahrzehnte. In aller Regel wird das Immobiliendarlehen dabei so berechnet, dass es kurz vor dem Erreichen des Rentenalters getilgt ist.
Eine Grundschuld dient als Sicherheit für den Baukredit
Verglichen mit anderen Krediten, verlangt eine Bank für einen Baukredit eher niedrige Zinsen. Ein Grund dafür ist, dass die Bank ein geringeres Risiko eingeht. Denn um sich abzusichern, lässt sie sich ein Grundpfandrecht im Grundbuch eintragen.
Im Volksmund wird dieses Grundpfandrecht oft als Hypothek bezeichnet. In Wahrheit handelt es sich aber fast immer um eine Grundschuld.
Jedenfalls hat der Eintrag im Grundbuch zur Folge, dass die Bank die Immobilie pfänden kann, wenn Sie als Kreditnehmer das Darlehen nicht ordnungsgemäß zurückzahlen. Dazu kann die Bank das Haus in die Zwangsversteigerung geben. Über den Verkaufserlös holt sie sich das verliehene Geld dann wieder.
Neben Banken vergeben auch Bausparkassen und Versicherungen Baukredite
Banken und Sparkassen sind diejenigen, die in Deutschland die meisten Immobilienfinanzierungen vergeben. Wer für den Kauf oder Bau einen Kredit braucht, wendet sich deshalb oft zunächst an seine Hausbank und sieht sich danach auf einschlägigen Vergleichsportalen um.
Doch neben Banken und Sparkassen gewähren auch Bausparkassen und große Versicherungsunternehmen Baukredite. Allerdings gibt es hier ein paar Besonderheiten. So stellen Bausparkassen die benötigte Darlehenssumme in aller Regel durch ein endfälliges Darlehen bereit, das mit einem Bausparvertrag kombiniert ist.
Versicherungen setzen manchmal ebenfalls auf endfällige Darlehen, dann zum Beispiel in Verbindung mit einer Lebensversicherung. Häufiger vergeben sie aber, wie Banken, Annuitätendarlehen. Und in vielen Fällen bieten sie dabei sogar günstigere Konditionen. Nur begrenzen sie den Beleihungsauslauf auf 60 Prozent.
Der Beleihungsauslauf beziffert das Verhältnis zwischen der benötigten Kreditsumme und dem Wert, den die Versicherung für die Immobilie ansetzt. Für die Praxis heißt das, dass Sie mindestens 40 Prozent des Darlehensbetrags als Eigenkapital und bei einem Kauf zusätzlich auch die Nebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Maklerprovision mitbringen müssen.
Stichwort: Endfälliges Darlehen
Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Sie die Kreditsumme am Ende der vereinbarten Laufzeit auf einen Schlag zurück. Die Tilgung wird also erst am Ende fällig, daher der Name.
Eine andere Bezeichnung für so einen Kredit lautet tilgungsfreies Darlehen. Denn während der Kreditvertrag läuft, bezahlen Sie nur die Zinsen. Eine Tilgung erfolgt nicht, weshalb auch die Schulden unverändert bestehen bleiben.
Damit Sie das Darlehen tilgen können, ist es mit einem Bausparvertrag, einer Lebensversicherung oder einem ähnlichen Produkt verknüpft. Während der Laufzeit zahlen Sie in diesen Vertrag ein. So sparen Sie Guthaben an, mit dem Sie das Darlehen bei Fälligkeit ablösen.
Verglichen mit dem Annuitätendarlehen, ist das endfällige Darlehen meist die schlechtere Wahl. Denn zum einen müssen Sie Zinsen für das Darlehen und gleichzeitig Spar-Raten in einen zweiten Vertrag zahlen. Das führt zu höheren Verwaltungskosten.
Zum anderen sind die Zinsen, die Sie für das angesparte Guthaben bekommen, in aller Regel deutlich niedriger als die Zinsen für den Kredit. Und schlimmstenfalls kann es passieren, dass das Guthaben aus dem Sparvertrag gar nicht ausreicht, um das Darlehen zu tilgen. Wenn Sie die Differenz dann nicht aus eigenen Mitteln aufbringen können, brauchen Sie noch einmal einen neuen Kredit.
Kreditvermittler können eine gute Anlaufstelle sein
Banken, Bausparkassen und Versicherungen halten sich bei der Vergabe von Baukrediten an gesetzliche Vorgaben. Vor allem die Kreditwürdigkeit spielt dabei eine entscheidende Rolle. Im Wesentlichen geht es bei der Prüfung darum, ob Sie die vereinbarte Kreditrate die gesamte Laufzeit über aufbringen können.
Ihr Einkommen, Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse, die finanzielle Belastung durch den Baukredit und der Wert der Immobilie sind dann die Faktoren, die die Bank bei Ihrer Entscheidung zugrunde legt.
Gerade was die finanzielle Belastung und den Immobilienwert angeht, können die Einschätzungen aber auseinandergehen. Planen Sie zum Beispiel den Kauf oder Bau eines teureren Eigenheims in einer ländlichen Region, können Sie von der Bank eine Absage für den benötigten Kredit bekommen. Denn die Bank wird den Wiederverkaufswert der Immobilie womöglich viel niedriger beziffern als Sie.
Ähnlich kann es laufen, wenn Sie in wenigen Jahren in Rente gehen und Ihr Haus jetzt modernisieren oder umbauen wollen. Eine Bank neigt dann nämlich dazu, die Lebenshaltungskosten höher anzusetzen, als sie Ihrer Meinung nach sind.
Kommen Sie und die Bank mit Blick auf Ihre Kreditwürdigkeit zu unterschiedlichen Ergebnissen, kann es sich lohnen, wenn Sie sich an einen Kreditvermittler wenden. Es gibt einige namhafte Vermittler, die sich auf Baufinanzierungen spezialisiert haben. Im Zuge einer Anfrage vergleichen sie die Angebote etlicher Banken. Dadurch können sie beurteilen, ob Ihr Vorhaben überhaupt realisierbar ist und welche Bank dafür in Frage kommt.
Bei einem Baukredit zählt nicht nur der Zinssatz
Wie teuer der Kredit für Ihren Bau am Ende wird, richtet sich einerseits nach dem aktuellen Zinsniveau. Je niedriger die Zinsen sind, desto günstiger wird der Baukredit. Mit den aktuellen Hypothekenzinsen als Grundlage entscheidet die Bank, welchen Zinssatz sie je Beleihungsauslauf und Dauer der Sollzinsbindung festlegt.
Bei den hohen Summen, um die es bei einer Immobilienfinanzierung üblicherweise geht, können schon minimale Unterschiede bei den Zinsen mehrere hundert Euro Differenz ausmachen. Aus diesem Grund sollten Sie immer mehrere Baukredite vergleichen, um so ein günstiges Angebot zu finden.
Die Kosten für den Baukredit hängen aber nicht nur davon ab, wie hoch der effektive Jahreszins ist. Ein anderer wichtiger Punkt ist der Tilgungssatz. Denn je höher Sie den Prozentsatz der anfänglichen Tilgung wählen, desto kürzer ist die Laufzeit des Kredits. Und je schneller Sie den Baukredit zurückgezahlt haben, desto geringer sind die Zinsen, die unterm Strich dafür fällig wurden.
Grundsätzlich ist also die Kombination aus möglichst günstigen Zinsen und einer hohen anfänglichen Tilgung ideal. Andererseits sollten Sie keine vorschnellen Entscheidungen treffen. Ein Baukredit will gut überlegt und solide durchgerechnet sein. Immerhin wird er Sie viele Jahre lang begleiten und auch den günstigsten Baukredit müssen Sie eben stemmen können. Auf eine persönliche Beratung sollten Sie deshalb nicht verzichten.